베트남 부동산 시장을 견인하는 세 가지 동력 (2025년)
2025년 베트남 부동산 시장의 성장을 견인하는 세 가지 주요 요인은 새로운 법률 개정, 외국인 직접 투자(FDI) 급증, 그리고 대형 부동산 기업들의 토지 매입 경쟁이다. 이 세 가지 요인의 결합은 부동산 시장을 더욱 역동적으로 만들 뿐만 아니라 장기적으로 지속 가능한 발전을 촉진할 것으로 예상된다.
2024년 회복세를 이어받아 2025년 베트남 부동산 시장은 더욱 긍정적인 국면에 접어들 것으로 전망된다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산 거래법 등 세 가지 주요 법률이 본격적으로 시행됨에 따라 기존의 법적 장애물이 해소되고, 투명한 거래 환경이 조성되며, 투자자들의 신뢰가 높아질 것이다.
가장 주목할 만한 변화 중 하나는 2024년 토지법 개정으로, 기존의 경직된 토지가격 체계를 폐지하고 매년 새로운 가격표를 적용하며, 토지 가격 책정 권한을 구·군 단위로 확대하는 것이다. 이를 통해 토지 배분 절차가 개선되고, 효율적인 토지 활용이 가능해지며, 국가 세수도 증가할 것으로 기대된다. 또한 시장 원리에 따른 토지가격 책정은 투명성을 강화하고 투기를 줄이며 부동산 시장의 유동성을 높일 것이다.
2023년 부동산 거래법은 토지 분할 및 분양에 대한 규제를 강화하여, 105개 도시와 지역에서 해당 행위를 제한하는 내용을 포함하고 있다. 기존보다 81개 지역이 추가된 셈이다. 또한 건설 및 주택 정보 시스템 관리와 운영에 대한 새로운 규정이 도입되며, 국가 토지 데이터베이스와의 연계를 보장하여 전자정부 발전의 기초를 마련한다. 베트남 건설부에 따르면, 이러한 조치는 부동산 거품 현상을 방지하고, 투기를 억제하며, 시장 가격을 안정화하는 데 기여할 것으로 기대된다.
FDI 유입 및 M&A 활성화
법적 환경의 개선과 더불어, 외국인 직접 투자(FDI)의 급증도 2025년 부동산 시장 성장의 중요한 요인이다. 2024년, 베트남 부동산 시장으로 유입된 FDI 등록금액은 약 63억 달러로, 총 외국인 투자액의 16.5%를 차지했다. 이는 2023년 대비 35% 이상 증가한 수치다. 신규 등록된 부동산 투자액만 해도 37억 달러를 넘겼으며, 주요 투자국으로는 싱가포르, 일본, 한국, 미국, 유럽 등이 있다.
부동산 인수·합병(M&A) 시장에서도 활발한 움직임이 나타나고 있다. 베트남 부동산 중개협회(VARS)에 따르면, 2024년 진행된 주요 부동산 M&A 거래 13건의 총액은 18억 달러를 초과했다. 이 과정에서 다수의 외국 및 국내 대기업들이 참여했다. 베트남은 동남아시아 지역에서 부동산 M&A 거래 가치 증가율 2위를 기록했으며, 전년 대비 약 46%의 성장률을 보였다. 이는 인도네시아에 이어 두 번째로 높은 수치다.
2025년에는 기업 채권 시장이 안정되고 새 토지법이 시행됨에 따라 부동산 M&A 활동이 더욱 활발해질 것으로 예상된다. 새로운 법률이 토지가격 평가 방식과 토지 이용 규정을 명확히 함으로써 시장의 투명성이 높아지고, 투자자들의 신뢰가 향상되며, 대규모 M&A 거래가 증가할 가능성이 크다.
사빌스 하노이의 중개 및 투자 부서장인 응우옌 레 둥(Nguyen Le Dung)은 "2025년에는 외국인 투자 자본이 부동산 시장으로 더욱 유입될 것이며, 이는 투자 다양성을 확대하고 시장의 품질을 향상시키는 역할을 할 것"이라고 전망했다. 특히 외국인 투자자들은 주거용 부동산, 산업 임대용 토지, 물류 창고, 선진형 공장, 첨단 산업 인프라 등 다양한 분야에 대한 관심을 지속적으로 보일 것으로 보인다. 이는 베트남이 글로벌 제조업 허브로 자리 잡고 있는 점과도 관련이 있다.
토지 매입 경쟁과 위성 도시 성장
2025년 부동산 시장에서 가장 두드러지는 현상 중 하나는 대형 부동산 기업들의 공격적인 토지 매입 경쟁이다. 2024년 말부터 많은 개발업체들이 주요 성장 가능성이 높은 지역에서 연구 및 투자 제안을 통해 토지를 확보하는 데 집중하고 있다.
베트남 대표 부동산 기업인 빈그룹(Vingroup)은 박닌시 서북부에 약 270헥타르 규모의 신도시 개발을 제안했으며, 예상 투자액은 44조 5천억 동(약 18억 달러)에 달한다. 또한, 메콩 관광 휴양도시 프로젝트를 후우장(Hau Giang) 성에서 추진하고 있으며, 해당 프로젝트의 총 면적은 3,000헥타르, 예상 투자액은 62억 달러에 이른다.
이와 유사하게, 썬그룹(Sun Group)도 박닌성 티엔두(Tien Du)군과 투선(Tu Son)시에서 약 500헥타르에 이르는 관광·생태·휴양 기능을 갖춘 두 개의 신도시 개발 프로젝트를 제안했다. 남부 지역에서도 대규모 개발 계획을 추진 중이며, 대표적인 예로 400헥타르 규모의 탄다 신도시(빈탄군), 400헥타르 규모의 베트남 민족문화 역사공원(투득시), 450헥타르의 쿠치 사파리 생태 관광단지, 그리고 약 212헥타르 규모의 락찌엑 스포츠 콤플렉스(투득시) 등이 있다.
한 투자자 대상 포럼에서 남롱그룹(Nam Long Group)의 CEO 루카스 이그나티우스 로 젠 유(Lucas Ignatius Loh Jen Yuh)는 "많은 부동산 기업들이 토지 확보에 나서고 있으며, 특히 재정적 의무를 완료한 부지를 선점하려는 움직임이 뚜렷하다"고 밝혔다. 2026년부터 새롭게 적용될 토지가격 체계에 따라, 위성 도시들의 토지가격이 급격히 상승할 가능성이 크기 때문이다.
"현재 남롱그룹은 약 685헥타르 규모의 정리된 토지를 보유하고 있으며, 향후 5년간 부동산 개발이 가능하다. 하지만 우리는 여전히 농지를 매입하고 있으며, 직접적인 부동산 구매 및 M&A를 통해 깨끗한 토지를 확보하는 데 집중하고 있다. 주요 시장인 호찌민시뿐만 아니라 인근 지방도 계속해서 핵심 투자 지역으로 삼을 것"이라고 그는 강조했다.
위성 도시의 확장은 주요 인프라 프로젝트인 2번 순환도로, 3번 순환도로, 고속도로, 공항, 메트로 시스템 등이 2~3년 내 완공됨에 따라 더욱 뚜렷해질 것이다. 이러한 교통망 확충은 중앙 도시와의 연결성을 높이는 동시에 교외 부동산 시장의 새로운 성장 동력을 창출할 것으로 기대된다.
"위성 지역의 토지는 앞으로 더욱 인기가 높아질 것이지만, 깨끗한 토지를 확보하는 것이 점점 더 어려워질 것"이라고 남롱그룹 CEO는 전망했다.
이처럼 세 가지 주요 동력이 맞물리면서, 2025년 베트남 부동산 시장은 더욱 견고하고 지속 가능한 성장 궤도에 들어설 것으로 기대된다.